Площадь земельного участка под зданием. В каком размере может быть предоставлен земельный участок и что должно учитываться при принятии решения о размере предоставляемого земельного участка? Рекреационные территории и объекты отдыха

Оспаривание отказа в предоставлении земельного участка под зданием по основанию несоразмерности площади здания и площади испрашиваемого участка.

Земельным кодексом Российской Федерации (статья 39.20) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков (находящихся в публичной собственности) в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В качестве основания для отказа в реализации соответствующего исключительного права может быть указано, что испрашиваемый земельный участок значительно превышает по площади земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости. Рассмотрим позиции судов о возможности отказа в предоставлении земельного участка по соответствующему основанию.

Как следует из судебных актов по делу № А76-25498/2015, Общество обратилось в суд с требованием к Администрации города о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка под принадлежащим Обществу на праве собственности зданием. В качестве обоснования отказа в выкупе спорного земельного участка Администрация указала, что площадь испрашиваемого земельного участка 14 007 м2 явно несоразмерна площади земельного участка необходимого для эксплуатации нежилого здания площадью 1 488,3 м2.

Суд первой инстанции, отклоняя довод Администрации города о том, что испрашиваемый земельный участок значительно превышает по площади земельный участок, необходимый для эксплуатации принадлежащего Обществу объекта недвижимости, в качестве основания для отказа в удовлетворении заявленных требований исходил из следующего.

1. Названное обстоятельство документально не подтверждено. В частности, Заявителем представлен в материалы дела проект договора аренды рассматриваемого земельного участка, подписанный Администрацией города и направленный в адрес Заявителя для подписания. В данном проекте договора указано, что земельный участок предназначен для эксплуатации цеха по производству жестяных изделий. Названное обстоятельство свидетельствует о противоречивом отношении Администрации к вопросу о соответствии площади земельного участка той площади, которая необходима для эксплуатации цеха по производству жестяных изделий, а именно:

• в целях аренды – соответствует,
• в целях выкупа – не соответствует (является чрезмерной).

2. В соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, прямо предусмотренными в статьях 39.3, 39.16, 39.20, названное обстоятельство не является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

Решением суда первой инстанции заявленное Обществом требование было удовлетворено. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили указанное решение без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18 августа 2016 г. по указанному делу Администрации города было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

При этом следует учесть, что в настоящее время по данной категории споров отсутствует единообразная судебная практика. Например, как следует из Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2016 по делу № А41-68049/2015, суды при схожих обстоятельствах исходили из следующего:

• Общество просит предоставить в собственность земельный участок, по своей площади значительно превышающий площадь расположенного на нем и принадлежащего Обществу здания;
• Общество не доказало, что для использования и эксплуатации здания, площадью 10,2 кв. м ему необходим земельный участок площадью 3351 м2;
• иных объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, на спорном участке не имеется;
• схема планировочной организации испрашиваемого земельного участка, отображающая проектируемые объекты, которые Общество только намерено построить, не свидетельствует о наличии у Общества исключительного права на приватизацию спорного участка.

Решением суда первой инстанции Обществу отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, под принадлежащим Обществу на праве собственности зданием. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили указанное решение без изменения. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2016 г. Обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, при обращении в суд с требованием о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка под зданием по основанию несоразмерности площади здания и площади испрашиваемого участка юристу компании целесообразно учесть следующие обстоятельства:

• отказ в предоставлении земельного участка (находящегося в публичной собственности) по причине того, что его площадь значительно превышает площадь расположенного на таком участке здания, не предусмотрен в закрытом перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка (статья 39.16 ЗК РФ);
• договор (или подписанный уполномоченным органом проект договора) аренды земельного участка может использоваться в качестве доказательства, подтверждающего соответствие площади испрашиваемого земельного участка той площади, которая необходима для эксплуатации расположенного на этом земельном участке здания;
• указанная в договоре аренды земельного участка цель его предоставления должна соответствовать функциональному назначению здания, расположенного на таком земельном участке.

Как следует из анализа судебной практики, собственники недвижимости, в случае возникновения споров с уполномоченными органами о предоставлении земельных участков, в порядке, установленном ст. 36 Земельного кодекса, и их площади, в случае отсутствия разработанных нормативов отвода земель для конкретных видов деятельности и/или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, обосновывающей площадь земельного участка необходимого для использования каждого из объектов недвижимости, имеют право на предоставление земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением. Подтверждением вышеуказанного является Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2009 N КГ-А40/9366-09 по делу N А40-70477/08-16-353.

«.. Исходя из положений п. 2 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с п. 3 ст. 33 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

«…право собственника зданий, строений и сооружений на заключение договора аренды земельного участка в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ) подлежит реализации посредством получения занимаемого последним земельного участка исключительно в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ) , притом что "необходимость" той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения определяется утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. »

Следует отметить, что указанное постановление ФАС МО содержит в себе весьма интересный довод, обосновывающий возможность предоставления единого земельного участка, занятого несколькими объектами недвижимости и принадлежащих одному собственнику в зависимости от функциональной взаимосвязи зданий, строений сооружений и их юридического статуса.

Так судом было отмечено, что: «…заявитель по вышеуказанному делу не доказал что право собственности ООО "Спортивно-Оздоровительный Центр Алмазный" в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в отношении каждого из объектов с условными номерами N 77-77-22/026/2007-539, 77-77-22/026/2007-546, 26796, 26803, 26802, 26801, 26798, 77-77-22/026/2007-540, 77-77-22/026/2007-542, 77-77-22/026/2007-543, 77-77-22/026/2007-545, 77-77-22/026/2007-530, 77-77-22/026/2007-532, 77-77-22/026/2007-531, а не в отношении единого объекта - имущественного комплекса применительно к ст. 132 ГК РФ » .

Тождественный вывод содержится также в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2010 N Ф03-4745/2010 по делу N А51-3134/2009: «Довод предпринимателя, изложенный в жалобе, о том, что в спорных правоотношениях положения пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации имеют приоритет перед нормами земельного законодательства, является ошибочным, поскольку предпринимателем не представлены доказательства, что ею приобретались спорные объекты недвижимости как имущественный комплекс унитарного предприятия. Кроме этого, указанный довод противоречит сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 практике применения земельного законодательства относительно сохранения за собственником объекта недвижимого имущества исключительного права на приватизацию земельного участка, занятого этим объектом недвижимости, а также земельного участка, необходимого для его использования, и правовой позиции этого же суда, изложенной в Определении от 08.10.2009 N ВАС-12461/09 о необходимости обоснования площади испрашиваемого для приобретения в собственность земельного участка».

ФАС Поволжского округа в своем Постановлении от 01.02.2011 по делу N А55-4146/2010 было указал: «Статья 36 ЗК РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке. При определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Суд, на основании положений пунктов 1, 5, 6, 7 статьи 36, пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, указал, что размер земельного участка непосредственно связан с конкретным видом деятельности и функциональным назначением объекта.» .

Аналогичная позиция судов прослеживается и в других судебных актах: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.02.2010 по делу N А46-15636/2009 (Определением ВАС РФ от 11.06.2010 N ВАС-7412/10 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления, а также решения Арбитражного суда Омской области от 15.09.2009 и постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2009 по данному делу отказано), Постановление ФАС Центрального округа от 18.01.2010 по делу N А23-1731/2009Г-20-115, Определение ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16446/10 по делу N А32-6937/2010-72/119, Определение ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10 по делу N А12-11334/2009, Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-4862/10 по делу N А51-9912/2009, Определение ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-2256/10 по делу N А24-2684/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.08.2010 по делу N А31-9304/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.09.2010 по делу N А19-3458/10, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А44-2359/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.06.2011 N Ф03-2521/2011 по делу N А51-8680/2010, Определение ВАС РФ от 03.10.2011 N ВАС-12013/11 по делу N А59-4029/2010 , Определение ВАС РФ от 19.10.2011 N ВАС-12991/11 по делу N А56-36739/2009 и т.п.

Вывод:

Анализ вышеизложенной позиции судебных органов, позволяет сделать вывод о том, что в случае намерения лица, обладающего в собственности объектами недвижимого имущества, расположенными на земельном участке, реализовать своё исключительное право на выкуп данного земельного участка, либо заключение в отношении него договора аренды (ст. 36 ЗК РФ), такое лицо должно применительно к требованиям ст.ст. 33, 35 ЗК РФ доказать необходимость предоставления ему земельного участке в размере большем, нежели чем площадь застройки объекта недвижимости.

В противном случае принимается решение о предоставлении лишь той части земельного участка, которая непосредственная находится под объектами застройки. Возможность получения в собственность, либо аренду земельного участка в размере большем, нежели чем площадь застройки объектов недвижимого имущества, может быть обоснована лишь функциональной взаимосвязью и единым назначением указанных объектов, применительно к ст. 132 ГК РФ. То есть фактически, заявитель должен доказать в суде, что все, принадлежащие ему объекты, расположенные на таком земельном участке по своей сути являются единым имущественным комплексом.

С уважением,

Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

1. Все указанные акты ФАС МО, касаются обжалования действий Ступинской администрации в части реализации предоставленного ст. 36 ЗК РФ заявителям исключительного права на приобретение в собственность, либо по договору аренды земельного участка, на котором располагаются принадлежащие заявителям объекты.

2. В передаче дела по заявлению о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из того, что доказательств необходимости использования земельного участка в заявленном размере для эксплуатации созданного заявителем объекта недвижимости не представлено.

3. В передаче дела по заявлению о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, выразившегося в ненаправлении проекта договора аренды земельного участка, для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении заявления, исходил из отсутствия на спорном участке объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирных домов, которые находятся в управлении заявителя (ТСЖ).

Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие , применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).

В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).

К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.

Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором - ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.

Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок - 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.

Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.

В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742 , отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.

Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.

Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.

Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03 ).

Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1 ). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 , согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784 , определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).

Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.

ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.

Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.

Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06 ).

Такими доказательствами могут быть:

• схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка ();
• заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965 );
• сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006 );
• результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06 ).

Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук

Журнал Арбитражное правосудие в России

Расчёт проводится на основании представленных заказчиком источником: генеральный план, проект или схема планировки строительства, технико-экономическое обоснование, проект трассы, проект горного отвода.

В практике отводов применяется 3 способа расчёта земельной площади:

1. По нормативам

2. По предельной площади застройки

3. По аналогам

Первый способ является самым распространённым и основан на использовании установленных норм земельного отвода. Он применяется для линейных сооружений, строительства аэропортов, предприятий рыбного хозяйства, объектов строительства. Нормативы устанавливаются дифференцированно для определения зон, изыскательских работ, складирования материалов, отвалов породы.

Второй способ расчёта площади практикуется для размещения дополнительных объектов строительства на уже занятой территории (уплотнение жилого строительства, добавка к горному отводу). Показателем здесь является плотность застройки, которая определяется как отношение застроенной площади к общей площади земельного отвода. Этот показатель регулируется проектом использования земельного участка, проектом застройки и соответствует минимальной плотности, которая регулируется соответствующими нормативами. Дополнительный отвод разрешается в том случае, если реальная площадь застройки отличается от проектной не более, чем на 0,1.

Третий способ предполагает использовать аналоги, т.е. данные о рационально действующих объектах соответствующей мощности. Эти данные применяются для типовой застройки, при размещении уникальных объектов, используется в экстремальных условиях.

Для поиска наилучшего решения разрабатываются несколько вариантов размещения объектов, приемлемых как для заказчика, так и для изъятия (выкупа) земельных участков.

Требования:

· Использовать преимущественно земли государственного запаса или малопродуктивные, не эффективно используемые земли.

· Не допускать существенного нарушения сложившейся системы землепользования – это особо относится к землям с/х предприятий, земли крестьянских хозяйств, участкам индивидуальной собственности.

· Не допускать существенного изменения социальной и экологической ситуации в конкретной местности, т.е. отвод земельного участка и функционирование объекта не должны усложнять условия жизни местного населения и доступ особо привлекательным местам отдыха, промысла.

Указанные требования особо важны при линейных отводах, а также при строительстве крупных промышленных и иных предприятий. Границы проектируемых земельных участков наносятся на проектный план, масштаб плана выбирается с учётом размеров отводимого участка и зоны его влияния на окружающую территорию, как правило, масштаб 1:10000. На проектном плане отображаются элементы ситуации, виды и подвиды угодий, участки земель различных форм собственности, зоны установления особых режимов использования, а также границы и описание смежных землевладений.

Виктория Бескровная, ведущий эксперт строительно-технического отдела:

В связи с тем, что размер земельного участка далеко не всегда соответствует функциональному назначению объекта недвижимости , собственникам недвижимости приходится обосновывать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка : собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок определенного размера. При этом уполномоченный орган власти может отказать в предоставлении запрашиваемого размера участка, обосновывая свой отказ тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площади объектов недвижимости, на нем расположенных.

Проведение судебной экспертизы по расчету-обоснованию площади земельного участка предполагает возможность разрешить проблему, связанную с обоснованием запрашиваемого размера участка, в состав которого должны быть объективно включены как застроенные части («пятна застройки»), так и не застроенные части, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости. Расчет-обоснование площади земельного участка может проводиться исключительно в строгом соответствии с основными положениями Федерального Закона Российской Федерации №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» (ред. от 08.03.2015).

Поговорим о методике проведения данного вида экспертизы.

Приступая к работе над экспертизой по расчету-обоснованию площади земельного участка, эксперт в первую очередь проводит предварительный анализ документации, содержащейся в материалах дела , в результате которого определяет основополагающие параметры исследуемого объекта:

Месторасположение земельного участка, на котором расположены здания;

Основные характеристики земельного участка;

Расположение зданий в структуре земельного участка;

Функциональное назначение зданий, согласно данным технической документации.

За этапом предварительного анализа документации следует этап натурного обследования , в рамках которого эксперт устанавливает фактическое расположение исследуемых объектов, фактическое функциональное назначение зданий, фактические границы земельного участка, а также зданий и сооружений, не указанных в документации.

При необходимости эксперт формирует запрос в суд о предоставлении дополнительной документации . Например, эксперт может запросить следующую документацию:

1. Описание технологии производства на предприятии, в том числе график и описание рабочего процесса, протекающий на прилегающей к зданиям территории.

2. Списочный состав сотрудников с указанием должностей.

3. Сведения об объемах накопления и частоте вывоза мусора (договор по вывозу мусора).

4. Списочный состав автомобильной техники (грузовой), находящейся на балансе организации применительно только для рассматриваемых зданий (ПТС).

5. Актуальная на момент проведения судебной экспертизы топографическая съемка территории рассматриваемого земельного участка, с рассмотрением прилегающей территории (5-7 м), а также с указанием статуса инженерных коммуникаций.

Далее, эксперт осуществляет подбор комплекса строительных норм и правил , регламентирующих формирование земельных участков для зданий той или иной функциональной направленности, после чего приступает к собственно исследовательской части работы по поставленному вопросу:

1. Осуществляет детальный подбор необходимого состава элементов инфраструктуры для каждого из объектов и определяет значение площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий без учета их взаимного расположения в структуре земельного участка.
2. Определяет площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов с учетом их взаимного расположения в структуре земельного участка.
3. Изучив дополнительно предоставленные документы, распределяет зафиксированную в них технику на территории земельного участка с соблюдением требований строительных норм и правил по их размещению.
4. Определяет площадь земельного участка с учетом проведенного исследования, которая будет существенно отличаться от первоначального значения. Данная разница будет обусловлена объективностью и основательностью проведенного исследования.

Таким образом, грамотно проведенная экспертиза по расчету-обоснованию площади земельного участка позволяет объективно доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества собственнику необходим земельный участок именного такого размера, который был испрошен.